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Si consideras que rentar una oficina en la ciudad de México es caro, tienes razón. La escasez de espacios en algunos mercados y los nuevos edificios con arrendamientos altos provocaron el alza, explicaron expertos.

En el segundo trimestre de 2015, el precio promedio por metro cuadrado llegó a su mayor nivel, al menos desde 2013, de acuerdo con datos de la firma de servicios inmobiliarios CBRE.

Entre abril y junio, el metro cuadrado se cotizó en 27.89 dólares en promedio en la capital del país, 8 por ciento por arriba de lo registrado en igual periodo de 2014.

En el caso de Torre Virreyes, uno de los nuevos edificios del Distrito Federal, el alza fue de hasta 16 por ciento: un piso de alrededor de mil 600 metros cuadrados en la torre de Danhos pasó de 57 mil 600 dólares en 2014, a 67 mil 200 dólares al mes. El precio por metro era de 36 dólares hace un año, y hoy se renta hasta en 42 dólares.

El submercado más caro es Lomas-Palmas, donde se ubica Virreyes, en este corredor las rentas oscilan entre los 28 y 42 dólares por metro cuadrado, detalló CBRE.

Denisse Martínez, analista de Market Intelligence de Coldwell Banker Commercial México, señaló que éste es uno de los mercados donde se han observado mayores incrementos en rentas.

“Si hablamos de precios promedio de renta ponderados por metros cuadrados, al cierre del primer semestre del 2014, Lomas-Palmas estaba en 29.3 dólares por metro cuadrado al mes, mientras que al cierre del primer semestre de 2015 el corredor tuvo un incremento en precios del 16.5 por ciento, colocándose en 34.10 dólares por metro”, dijo la experta.

Los siguientes mercados con las rentas más elevadas son Polanco, con un promedio de 31.76 dólares y Reforma, con 31.19.

En un documento, CBRE explicó que el incremento en las rentas se originó en las mayores tarifas de algunos mercados como Lomas-Palmas, donde se conjugaron la escasez de espacios y nuevos edificios que salieron al mercado con contratos de prearrendamiento.

Pese al incremento en los precios, el arrendamiento de oficinas creció 23 por ciento en el primer semestre de 2015.

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En la Ciudad de México se tienen contemplados 52 nuevos proyectos inmobiliarios que ya están en construcción o en fase de planeación, con un área rentable de oficinas de al menos 1.73 millones de metros cuadrados.

Los nuevos inmuebles van desde 120 metros de altura, hasta 238 metros, según datos de la firma de corretaje inmobiliario Coldwell Banker Commercial México (CBC).

Las nuevas propiedades se sumarán al actual inventario de 5.1 millones de metros cuadrados de oficinas clase A y A+ (de mayor calidad) en la Ciudad de México, distribuidos en 311 edificios.

Héctor Klerian, director internacional de JLL México, explicó que el crecimiento en la construcción de oficinas en la Ciudad tiene origen en dos factores, uno es que la demanda ha respondido bien a la oferta y todo se renta; el otro está relacionado con la estabilidad económica de los últimos años y la propia actividad de la capital.

“Llevaba un rato en que había un par de corredores en que no pasaba nada, pero ahora hay muchísima construcción en Reforma, Insurgentes y empieza a haber mucha construcción en el norte, de Toreo a Naucalpan, en Nuevo Polanco, por ejemplo”, dijo Klerian.

El corredor con las torres más altas continuará siendo Reforma. Entre los edificios más emblemáticos que se tienen proyectados en este corredor se encuentra Reforma Colón, de Kaluz; así como Reforma 432, de Abilia.

“Reforma es donde hay más espacio y es donde están las torres más altas, porque es donde la zonificación permite torres de 40 pisos, además, los terrenos son caros y se tiene que sacar el mayor rendimiento posible, y la otra razón es porque los terrenos no son tan grandes y te tienes que ir para arriba para justificar el precio del terreno”, agregó el ejecutivo.

Grupo Kaluz tendrá el proyecto más grande, Reforma Colón, con 3 torres de usos mixtos, que sumarán 350 mil metros cuadrados y una inversión por mil 200 millones de dólares.

Otra obra está ubicada en Reforma 432, de Abilia, cuyo diseño arquitectónico estaría a cargo de Foster and Partners y que podría tener hasta 70 niveles, de acuerdo con el último proyecto presentado.
Chapultepec Uno, de Arquitectoma, estará situada a un costado de Torre Mayor, y será una de las torres más altas en la capital del país, con 238 metros.

En Paseo de la Reforma hay 320 mil metros cuadrados de oficinas en construcción y al menos 100 mil más en proyecto, que se sumarían al inventario actual de 581 mil metros en sus 17 torres, de acuerdo con CBC México.

MENORES ALTURAS

Otro corredor con gran actividad y en el que se construyen torres de entre 120 y 150 metros de altura, es Insurgentes. Actualmente, tiene 342 mil metros cuadrados en construcción y 366 mil más en proyecto, con lo que se duplicaría el inventario actual en los siguientes años, según datos de CBC.

Raúl Estrada, manager de Market Intelligence de CBC México, explicó que hay mucho capital en el mercado, ya que las Fibras han inyectado recursos al sector, y a los inversionistas les gusta el corredor de Insurgentes por ser una de las principales avenidas de la Ciudad y por contar con infraestructura.

Santa Fe, Insurgentes y Reforma siempre han sido de los corredores que más se comercializan; y en Insurgentes les gusta porque generalmente llega el gobierno a rentar o comprar propiedades completas”, comentó.

Sobre Insurgentes se terminarán desarrollos como Torre Manacar, de Pulso Inmobiliario, con 29 niveles, una superficie rentable de 47 mil metros cuadrados y una altura aproximada de 120 metros; así como la torre ubicada en la calle de Carracci, en la colonia Extremadura, que tendrá una superficie para arrendar de más de 42 mil metros cuadrados.

Lomas-Palmas tiene 6 proyectos en construcción y planeación que suman 165 mil metros cuadrados, y entre los cuales se encuentran Palmas 905 de GICSA, con 21 niveles, y Palmas 781, de Carso.

En este mercado queda poco espacio para nueva construcción, coincidieron expertos, lo que lo ha convertido en el de las rentas más elevadas de la Ciudad de México.

Al cierre del segundo trimestre del presente año, los precios promedio de las rentas en Lomas-Palmas ascendían a 34.1 dólares por metro cuadrado al mes.

tres-tendecias-que-moveran-al-sector-inmobiliario-en-2016

A pesar de dificultades como la apreciación del dólar y el clima de inseguridad en el país, el sector inmobiliario salvará este año y seguirá creciendo, gracias a tres factores. Aquí te contamos.

La depreciación del peso frente al dólar y el clima de inseguridad en varias regiones del país serán los principales retos que enfrentará el sector inmobiliario en 2016.

Sin embargo, los jugadores en el mercado esperan que los crecimientos del sector se mantengan a lo largo de los próximos 12 meses.

“No será uno de los sectores ganadores. Creemos que seguirá con las mismas tasas de crecimiento moderado”, asegura Gabriela Siller, directora de Análisis Económico-Financiero en Banco Base.

Durante 2015, el peso mexicano cerró con una depreciación de 16.68%, con una cotización de 17.21 pesos por dólar, lo cual representó una de sus peores caídas anuales desde 2008, cuando el peso perdió 25.46% por la crisis financiera de Estados Unidos.

“En los últimos meses hemos visto una desaceleración de las oficinas, y yo creo que en parte se debe al tipo de cambio”, dice Pedro Azcué, CEO de la firma de bienes raíces Jones Lang LaSalle (JLL), quien explica que la mayor parte de los metros cuadrados se ofertan en dólares.

En ese sentido, el tipo de cambio podría ser uno de los factores que el mercado inmobiliario más tarde en asimilar durante los próximos meses, ya que la volatilidad cambiaria continuará a lo largo de 2016.

Pero no es la única dificultad que experimenta el mercado. El CEO de JLL observa con preocupación el clima de inseguridad que se vive en algunos estados del país, lo que deriva en dos realidades: “La verdad es que tenemos regiones tipo Guerrero que probablemente estén en la recesión o con no crecimiento, pero también hay áreas que están creciendo mucho más que el promedio nacional.”

Guerrero y Michoacán son ejemplos de regiones afectadas por el clima de inseguridad, las cuales podrían verse afectadas por la postergación de inversiones inmobiliarias.

A pesar de las dificultades en México, el sector inmobiliario nacional podría traer sorpresas positivas este año. “Es un mercado que seguirá evolucionando”, dice Elías Mizrahi, director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos.

Para José Elizalde, director comercial de Coldwell Banker, hay oportunidades que pueden aprovecharse. “Estamos viendo no sólo en el Distrito Federal, sino en todo el país, una inversión importante en el desarrollo de vivienda residencial y de nivel medio-alto… Se está haciendo un círculo virtuoso entre quienes invierten en desarrollar y poner ofertas en el mercado inmobiliario, así como gente que, utilizando las herramientas financieras, está decidiendo invertir en una buena vivienda.”

A continuación te presentamos tres tendencias que moverán al sector inmobiliario durante 2016, de acuerdo con la perspectiva de los jugadores en el mercado.

1. Desarrollo automotriz, imán de inversión inmobiliaria

La industria automotriz ha sido una de las más dinámicas en México. La instalación de nuevos complejos automotrices de firmas como Honda, Nissan-Renault, Mazda, BMW, Mercedes-Benz y Audi tiene el potencial de detonar inversiones en el sector inmobiliario.

Los lugares relacionados con la industria automotriz se verán beneficiados por las inversiones inmobiliarias que se realicen, mientras que los espacios relacionados con energía aún no logran atraer inversiones, comenta Pedro Azcué, de JLL.

“El desarrollo del sector va a estar muy en línea con el crecimiento de la economía, entonces seguiremos viendo crecimientos en el piso de ventas y una estabilidad en las ocupaciones”,  explica el analista de Ve por Más.

Nuevo León, Jalisco, Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí son otros estados que muestran una dinámica creciente en el desarrollo inmobiliario, agrega Marco Medina.

Asimismo, otros sectores podrían incentivar el crecimiento inmobiliario. Se requieren centros logísticos conforme llegan nuevas empresas e incluso el comercio electrónico también crece con la llegada de Amazon, dice el analista, quien observa espacio para nuevos proyectos en Monterrey y Guadalajara.

“Yo creo que aún hay confianza por parte de los inversionistas en cuanto a nuevas inversiones”, apunta Medina.

2. Uso mixto, el desarrollo preferido

La falta de espacios ha traído consigo un avance del desarrollo de proyectos de uso mixto en el sector inmobiliario. Hospitales, centros comerciales, hoteles y oficinas son algunos de los usos que caben en estas construcciones.

El dinamismo que ha tenido la Ciudad de México ha propiciado el desarrollo de los usos mixtos: “Vivimos en una ciudad donde la movilidad es bastante complicada, donde los espacios públicos no son los que quisiéramos tener y nos vemos forzados a permanecer en un área de influencia. Los desarrollos de uso mixto nos brindan esa oportunidad de tener todas las ofertas en un lugar muy conveniente y seguro”, afirma Elías Mizrahi, director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos.

Monterrey, Guadalajara y la capital del país son territorios fértiles para erigir este tipo de proyectos, aunque la zona del Bajío también podría ofrecer oportunidades en el largo plazo.

“Nosotros creemos que, sin duda, la zona metropolitana de la Ciudad de México sigue siendo el mercado inmobiliario más maduro del país y probablemente lo siga siendo por mucho tiempo”, dice el directivo de Fibra Danhos.

3. Más Fibra para el mercado

Las Fibras son una tendencia que seguirá impulsando al sector inmobiliario en 2016.

“El panorama general para las Fibras se ve bien para el año que entra. Hay muchas oportunidades de crecimiento”, dice el director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos.

El año pasado, Luis Méndez Trillo, presidente de Coldwell Banker Commercial en México, aseguraba que cerca de 10 nuevas Fibras enfocadas a bienes comerciales podrían sumarse a los 11 jugadores que actualmente cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

“Hay espacio para que se incorporen hasta una decena de Fibras generales”, dijo Méndez Trillo en la inauguración de sus nuevas oficinas corporativas en el poniente de la Ciudad de México.

“Llegaremos a un punto en que la curva se estabilice”, dice José Elizalde.

Por lo pronto, empresas como Coldwell Banker observan un año prometedor para el desarrollo de las Fibras y de todo el mercado inmobiliario. El 2015 trajo un crecimiento de 100% en venta de franquicias para Coldwell Banker, y cerraron con 69 oficinas, de las cuales 11 son nuevas y para 2016 esperan superar las 80.

“Vemos un 2016 prometedor para la parte residencial y comercial”, explica Elizalde.

En la actualidad existen desarrollos residenciales de tipo medio que presentan un costo por metro cuadrado que se vende a partir de 23,000 a 30,000 pesos con buenos servicios en zonas como Lomas Verdes.

El mercado mundial de capitales inmobiliarios se estima en 245,000 millones de dólares (mdd) anuales, mientras que en México apenas alcanza 5,000 mdd al año. “Somos una parte muy pequeña de las operaciones mundiales por la escasez de terrenos”, dice el CEO de JLL.

Sin embargo, no considera que las Fibras vayan a ser los principales desarrolladores de usos mixtos, ya que aún falta que el mercado de inversionistas sea más maduro en estos instrumentos, pero sí ve como jugadores centrales del negocio a las empresas inmobiliarias.

A pesar de que 2015 no fue el mejor año de las Fibras, las inversiones continuarán este año y el sector inmobiliario quiere poner los cimientos en un crecimiento sostenido hacia 2020.

grupo-kiva-invierte-en-queretaro-1200-mdpCon una inversión de aproximadamente 1,200 millones de pesos, Kiva Grupo Inmobiliario desarrollará ocho proyectos, entre comerciales y mixtos, en Querétaro hacia 2018, informó Jaime Flores Solís, director general de la compañía.

Los complejos se ubican en la zonas de Juriquilla, Milenio, Avenida Universidad, El Refugio, entre otras.

En entrevista, Flores Solís mencionó que Querétaro ofrece una oportunidad de negocio potencial en el sector inmobiliario comercial y de oficinas, debido al arribo de empresas tanto del sector industrial como de servicios, y por consiguiente de personas de otras entidades de la República.

Adicionalmente, refirió, la compañía –con sede en Guadalajara- tiene considerado el desarrollo de un proyecto mixto en la avenida Paseo de la República, que incluye la construcción de 300 departamentos para vivienda, zona comercial, de oficinas y hotel, con una inversión de 1,400 millones de pesos para los siguientes seis años.

El mercado es muy grande todavía, muchas empresas se han venido aquí a desarrollar, sobre todo por la gente que llega, la cantidad de familias que llegan a diario”, agregó Alejandro Ramírez Vásquez Mellado, director de Kiva en Querétaro.

Además, el estado presenta una oferta de puestos laborales en mandos medios, en nivel medio, por lo que los ingresos de la gente que está llegando a la entidad son muy buenos.

“Eso para nosotros, y el dinamismo del mercado, es muy atractivo”, puntualizó Flores Solís.

Kiva trabaja a su vez, en 24 desarrollos inmobiliarios comerciales y de oficinas en la zona metropolitana de Guadalajara. Con esto, la empresa estima consolidar sus operaciones en los próximos años.

Por su parte, Yamil Pérez Ávila, director Comercial de la empresa, mencionó que las grandes marcas están volteando a ver a Querétaro no sólo para abrir negocios, sino también centros de distribución, lo que genera una dinámica económica interesante.

De esta forma, afirmó que la densidad de las zonas crece a una mucha mayor velocidad que los desarrolladores de servicios.

“Al menos en Juriquilla, no habíamos terminado la plaza y ya había una demanda enorme de clientes por poner sus marcas”, destacó.

“La velocidad a la que está creciendo la ciudad, y el poder adquisitivo por el tipo de empleos que se están generando, abre una oportunidad enorme de servicios; así que al día de hoy, el crecimiento que tiene la ciudad puede absorber muchísimos miles de metros rentables de comercio”, sostuvo Pérez Ávila.

Los empresarios reconocieron la proyección urbana que existe por parte de las autoridades estatales y municipales, que permiten la planeación de negocios a mediano y largo plazo; así como la participación de socios locales, que están interesados en el mercado.

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