Fondos de inversión inmobiliaria no tuvieron su mejor año

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Se suponía que 2016 iba a ser el año de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), pero no fue así. En septiembre, los bienes raíces inmobiliarios consiguieron su propia categoría en un índice de mercado importante, aportando una mayor visibilidad a los fondos de inversión inmobiliaria y, por extensión, acceso a más capital.

Como un mecanismo de relojería, los fondos que cotizan en bolsa (ETF, por su sigla en inglés) relacionados a los bienes raíces registraron en septiembre las mayores inversiones hasta la fecha. Pero octubre anotó marcados flujos de salida, debido al apego de los inversores a la mayor rentabilidad de bonos gubernamentales y a la mayor probabilidad de un alza en tasas de interés. El cambio político radical de noviembre exacerbó estas condiciones, transformando el alza de las tasas de interés en algo casi inevitable e incrementando aun más los rendimientos de los bonos.

La elección de Donald Trump y su atracción hacia un dólar más fuerte ayudaron a estimular el aumento de las tasas, lo que significa, además, una elevación de los costos de endeudamiento. Esto es algo negativo para los fondos de inversión inmobiliaria, que pagan 90% de su renta imponible en dividendos y, por consiguiente, se basan en la deuda para el crecimiento.

La amenaza de un aumento de las tasas de interés también causó una liquidación de bonos y el incremento de los rendimientos de los bonos del gobierno a 10 años. Los mayores rendimientos de los bonos también hacen que los rendimientos de los fondos de inversión inmobiliaria sean menos atractivos para los inversores.

A su vez, casi todos los tipos de fondos de inversión inmobiliaria anotaron una caída en los precios hace poco, independientemente de sus fundamentos económicos subyacentes. La rentabilidad total del índice All Equity REIT de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sobrepasó el índice S&P 500 hasta noviembre, cuando el S&P 500 tomó la delantera.

Las recientes caídas de los precios han contrarrestado ciertas ganancias a largo plazo de los fondos de inversión inmobiliaria: los fondos de inversión inmobiliaria minoristas y de atención médica son los que más han sufrido en el último tiempo.

Los comercios minoristas que sustentan a los anteriores han enfrentado durante mucho tiempo las decrecientes ventas en tiendas y los inminentes plazos para los pagos de deudas. La subida de las tasas de interés solo significará mayores dificultades para los propietarios minoristas que podrían tener problemas de refinanciamiento.

Los fondos de inversión inmobiliaria de atención médica, por su parte, son los más susceptibles a los aumentos de las tasas de interés. Sus arrendamientos subyacentes tienden a tener un plazo más prolongado que los otros arriendos inmobiliarios, lo cual significa que los dueños de inmuebles no podrían subir sus arriendos lo suficientemente rápido como para compensar los aumentos de las tasas.

Pero no todo es tan malo en el mundo de los fondos de inversión inmobiliaria.

Los alquileres de viviendas unifamiliares han sido un caso exitoso este año. La compañía inmobiliaria de capital privado Blackstone se apresta a cotizar en bolsa su holding Invitation Homes, la mayor empresa de arriendo de viviendas unifamiliares. El sector ha recibido ímpetu por parte de los millennials que retrasan la compra de sus propias viviendas. Los fondos de inversión inmobiliaria industriales, gracias a la constante demanda del comercio electrónico, también han tenido un año estelar. Se espera que su crecimiento continúe conforme las entregas del comercio electrónico en el mismo día requieren de un mayor espacio industrial dentro de las ciudades importantes y sus alrededores.

En general, los fundamentos del mercado inmobiliario son sólidos. La demanda de inmuebles de varios tipos es alta y los alquileres para la mayoría están subiendo. Un continuo incremento de las tasas de interés y la competencia proveniente de los rendimientos de los bonos no cambiarán ello. De hecho, un alza en la tasa de interés podría significar una mejora de la economía, que tendrá un mayor impacto en los fondos de inversión inmobiliaria que en las tasas. Y la rentabilidad media por dividendos de NAREIT (4.47%) se mantiene en más de 200 puntos básicos, superando los bonos del Tesoro a 10 años (2.53%), lo cual hace que los fondos de inversión inmobiliaria sigan siendo una apuesta atractiva.

Aún hay crecimiento en el futuro de los fondos de inversión inmobiliaria, tal como lo refleja un aumento de 9% en el monto del capital recaudado este año comparado con 2015, según datos de la empresa de análisis financiero S&P Global. Como se mencionó anteriormente, los fondos de inversión inmobiliaria desembolsan gran parte de sus ganancias en dividendos para los inversores, de manera que dependen de los préstamos para crecer.

Así, mientras 2016 causó ciertas restricciones a corto plazo a los fondos de inversión inmobiliaria, los fundamentos del sector sugieren que aún hay buenas perspectivas a largo plazo.

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