Hay incertidumbre en mercado inmobiliario

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2016 ha sido un año peculiar para el mercado inmobiliario, pues los tres primeros trimestres han sido muy buenos, e incluso se espera un cierre inercial positivo muy parecido al 2015; no obstante con la era Trump y el impacto del dólar llevará a negociaciones particulares entre propietarios, financieros e inquilinos de los inmuebles, aseguró Víctor Lachica Bravo, presidente y CEO de Cushman & Wakefield para México y América Central.

En entrevista el experto, comercializador de bienes raíces de los segmentos industrial, comercial, corporativo y residencial plus al más alto nivel, admitió la incertidumbre sembrada desde que Donald Trump ganó la presidencia de Estados Unidos, debido a la importancia que representa para México el socio comercial del norte.

“Creo que el cierre de este año va a ser muy parejo respecto a 2015. Sí hay crecimiento en algunos sectores, hemos estado viendo una actividad importante en el tema turístico, en el tema industrial, mejor que algunos años pasados. El mercado de oficinas se ha mantenido más o menos parejo y el mercado de centros comerciales también ha estado más o menos parejo con su crecimiento comparado a otros años”, resaltó el ejecutivo.

“Insisto, sentimos que este fin de año quizás no sea el más activo que hemos visto, pero tampoco estamos viendo que nadie cambie sus estrategias en el mercado. Yo creo que el mercado va a ser prudente, va a tomar su tiempo, quieren ver realmente cómo pueden afectar o beneficiar las muy anunciadas medidas de Estados Unidos, que puede ser que se lleven a cabo, pero vuelvo a lo mismo, ante esta incertidumbre creo que es muy temprano decir si nos va afectar muy para bien o muy para mal. Hay sectores que no pueden dejar de ser muy relevantes en nuestro país como son el turístico y el industrial”, precisó.

Negociaciones particulares

Lachica Bravo aseveró que hay en juego muchos factores en el tema de los valores. Y explicó que muchas de las propiedades en nuestro país están apalancadas o están financiadas en dólares, lo que llevará a renegociar muchos de los contratos de arrendamiento que están en dólares también.

“Este mercado está dolarizado a pesar de que hemos tenido algunos exabruptos durante los últimos 20 año. Y lo que puede venir en ciertos momentos son algunos ajustes tal vez a la baja en el esquema de valores”, puntualizó.

“Por ejemplo, si tú tienes un inmueble que renta hoy a 25 dólares el metro cuadrado mensual, un edificio, y viene este ajuste en nuestro tipo de cambio tan fuerte como el que hemos sentido de los 14 a los 20 pesos en que ahora se ubica, pues definitivamente muchas de las empresas que toman y rentan estos espacios y que generan pesos no pueden aguantar un incremento del 30, 35, 40% de su renta en pesos”, ejemplificó.

Desde su punto de vista como experto, consideró que en estas situaciones se darán negociaciones con los dueños de edificios y con los desarrolladores inmobiliarios para pedir algún tipo de consideración especial.

“En otras palabras, lo que digo es que si esta devaluación o este ajuste cambiario que hemos tenido en los últimos 10 meses y sobre todo en los últimos dos meses se mantuviera en la medida en la que está, sin duda vendrán algunos ajustes en el mercado tanto de oficina como industrial y comercial”, precisó.

Mercados beneficiados

Señaló que el mercado inmobiliario comercial, en particular, está más rentado en pesos porque todos los comerciantes venden sus productos en pesos, entonces éste en particular está más fundamentado en rentas en pesos. Esto es diferente en los segmentos industrial y de oficinas que sí están más en dólares.

Añadió que otro segmento inmobiliario que está dolarizado, aunque tienen un poco más de margen para hacer ajustes, es el turístico.

“El mercado inmobiliario turístico va a sacar paquetes especiales o descuentos especiales para que la gente siga viniendo a nuestro país, hay que tener en cuenta que un dólar a 20 pesos vuelve muy atractivo para los extranjeros venir a nuestro país, sus dólares les rinden mucho más. Es un ajuste que yo creo que lo vamos a vivir de manera más fuerte en 2017 y esto, insisto, puede traer algunos ajustes o puede traer algunas oportunidades” precisó Lachica.

“Recuerdo que cuando el dólar estaba recién ajustado y devaluado en los años 95 -tuvimos una fuerte devaluación a finales de 94- en ese lapso creció muchísimo la industria de nuestro país precisamente porque nuestra mano de obra recuperaba muy fuerte competitividad a nivel mundial”, destacó.

Lachica Bravo hizo hincapié en la dependencia del dólar en los valores de los Real Estates en México, ya que opinó, “muchos de los fondos inmobiliarios que invierten en este tipo de inmuebles y los construyen para rentarlos, por lo mismo tienen apalancamientos en dólares porque como sabemos bien los dólares cuando uno pide un préstamo en dólares las tasas son menores que si lo pudiéramos en pesos”.

Entonces, dijo, la dolarización tiene una ventaja: por un lado en el costo del financiamiento, pero por otro lado tienen que seguir pagando esos dólares que ahora están a 20 y por ello todos estos desarrolladores cada día son más profesionales.

“Me refiero a que todo el mercado de oficinas triple A2, de centros de distribución y manufactura de alto nivel en nuestro país. Muchos de los desarrolladores de estos inmuebles, tienen el apalancamiento en dólares y por eso firmaron en dólares sus contratos, que vendrán ajustes en el futuro, sin duda”, advirtió.

“Y también para los que ahora construyen edificios nuevos, pues si bien es cierto que la mano de obra para construir un edificio no ha subido a la par que esta devaluación, lo que sí ha subido son muchos de los insumos que la gente utiliza para construir un edificio como es el vidrio, el cobre, el aluminio y el acero, y el mismo concreto que si bien es cierto que tenemos concreteras nacionales muy importantes es un mercado en donde los precios se ajustan rápidamente a términos internacionales. Entonces sí hay un ajuste en el costo inclusive de desarrollar estos inmuebles a la alza”, abundó el ejecutivo.

Señaló que aunque tradicionalmente los inmuebles, a través de los años, mantienen su valor, a menos que se haya comprado en un lugar demasiado caro que luego haya entrado en crisis y haya perdido su valor; pero si no es el caso -que son muy contados- generalmente el invertir en bienes raíces a mediano o largo plazo es una inversión que mantiene el valor del dinero y que si lo compraste en determinado número de dólares después de varios años lo vas a poder vender en esos mismos dólares aunque sean mucho más pesos.

“Mi conclusión sería que no hay que precipitarse, creo que de todas las medidas que han sido anunciadas que se llevarán a cabo habrá que ver, creo que Estados Unidos es un país sumamente sólido democrático en dónde existe tanto un presidente como un congreso y un senado que actúan en forma balanceada.

“Y creo que a la hora de que este nuevo gobierno, que entrará, tengo entendido el 20 de enero de 2017, se dé cuenta de todo y estudien un poco más a detalle las repercusiones y las relaciones comerciales que hay con nuestro país y con muchos otros. Creo que encontrarán o tratarán de encontrar fórmulas que beneficien tanto a su país evidentemente como el no afectar una dinámica de comercio internacional que hoy es una forma de vida de muchísimos países que no se puede acabar creo yo con la voluntad de una sola parte, son muchas partes las que intervienen en este tipo de relaciones”, confió el experto.

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