La evolución de las tendencias en los lugares de trabajo obliga a ocupantes y propietarios de oficinas a ajustar sus estrategias tradicionales

Nuevos enfoques por parte de las empresas dedicadas a la tecnología y los proveedores de espacios de trabajo compartidos en América del Norte y Europa están poniendo a prueba las estrategias de ocupación de espacio de oficinas de los ocupantes y los propietarios, forzando a participantes en sectores más establecidos a adaptar su forma de pensar acerca del tamaño, la forma física y la función operativa de sus locales. Esta transformación continúa alentando nueva actividad constructiva, que está enfrascada en una carrera por mantenerse al ritmo de la demanda en algunos mercados y que está siendo propulsada por una fuerza laboral joven y educada que gravita hacia los centros urbanos.

Estas son algunas de las principales tendencias que destaca el Informe de mediados de año sobre el mercado de oficinas en América del Norte y Europa de 2018 de Avison Young, dado a conocer hoy.

El informe abarca los mercados de oficinas en 67 regiones metropolitanas de Canadá, Estados Unidos, México, Reino Unido, Alemania y Rumanía: Calgary, Edmonton, Halifax, Lethbridge, Montreal, Ottawa, Regina, Toronto, Vancouver, región de Waterloo, Winnipeg, Atlanta, Austin, Boston, Charleston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Columbus (Ohio), Dallas, Denver, Detroit, condado de Fairfield, Fort Lauderdale, Greenville, Hartford, Houston, Indianápolis, Jacksonville, Las Vegas, Long Island, Los Ángeles, Memphis, Miami, Minneapolis, Nashville, Nueva Jersey, Nueva York, Oakland, condado de Orange, Orlando, Filadelfia, Phoenix, Pittsburgh, Raleigh-Durham, Reno, Sacramento, San Antonio, condado de San Diego, San Francisco, San José/Silicon Valley, San Mateo, St. Louis, Tampa, Washington (DC), West Palm Beach, condado de Westchester, Ciudad de México, Coventry, London (Reino Unido), Manchester, Berlín, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Múnich y Bucarest.

-Con la volatilidad económica, geopolítica y financiera como telón de fondo, los mercados de la propiedad comercial, en su mayor parte, están funcionando bajo fundamentos relativamente sanos-, comenta Mark E. Rose, presidente y CEO de Avison Young. -En ningún lugar estamos viendo cambios más profundos que en el sector de las oficinas, especialmente en áreas urbanas de importantes mercados metropolitanos en los seis países incluidos en nuestro examen anual. El impacto puede verse en los perfiles de las ciudades, que cambian rápidamente según aumenta el ritmo de las nuevas construcciones, impulsadas por la demanda insaciable por inquilinos por parte de organizaciones que están ajustando sus estrategias de espacio laboral a la creciente fuerza laboral de la generación del milenio y a su adaptabilidad a tecnologías innovadoras-.

Rose prosigue: -Al mismo tiempo, sectores que históricamente han constituido una parte importante de la demanda de espacio de oficina ahora están siendo acrecentados y exprimidos a la vez por tecnologías en constante expansión y las industrias de los espacios de trabajo compartidos. Este fenómeno se observa en diversos países, especialmente en mercados con poblaciones urbanas densas y en crecimiento-.

Según el informe, de los 67 mercados de oficina estudiados por Avison Young en América del Norte y Europa, que abarcan más de 557 millones de metros cuadrados (mmc), las tasas de vacancia en todo el mercado declinaron en 38 mercados, permanecieron inalterables en siete y aumentaron en 22 mercados con la absorción de casi 7 millones de metros cuadrados sobre una base anualizada.

En el informe también se señala que las grúas de construcción siguen siendo parte prominente de muchos paisajes urbanos al haberse completado casi 7 mmc de espacio de oficinas durante el período de 12 meses, mientras que otros 13 mmc estaban en construcción a mediados de 2018, con el 50% del espacio ya prearrendado.

-Es magnifico ver tanta confianza de parte de los promotores en su respuesta al desequilibrio entre oferta y demanda en muchos mercados-, señala Rose. -Como siempre en este sector, existe el riesgo inherente de que las circunstancias puedan cambiar, dando como resultado una sobreoferta del producto al momento de la entrega. En muchos casos, este escenario es el resultado de factores económicos y geopolíticos externos. Esta vez, sin embargo, las nuevas influencias de las tecnologías disruptivas y la creciente disponibilidad de espacios de trabajo compartidos también están afectando cómo y dónde las personas trabajan, con un posible impacto sobre el sector de oficinas desde adentro, y desafiando la sabiduría convencional-.

Rose agrega: -Los fundamentos del mercado de oficinas, en lo general sanos, están siendo amenazados en el frente de América del Norte por las conversaciones en curso sobre el TLCAN. En Europa, el inminente plazo para el brexit prosigue dominando los titulares en el Reino Unido, mientras que, en Alemania, una sólida actividad de arrendamiento continúa haciendo descender las tasas de vacancia en todos los mercados de Avison Young. En Bucarest, Rumanía, continúa la urbanización como respuesta a la demanda-.

CANADÁ

En Canadá, los mercados inmobiliarios para oficinas permanecieron sólidos durante la primera mitad de 2018, apoyados por indicadores macroeconómicos estables, como robustas cifras de empleo, crecimiento del PIB y una economía en recuperación en Alberta. Sin embargo, las políticas proteccionistas y las crecientes tarifas de Estados Unidos representan un riesgo para la economía canadiense y para los flujos del comercio global, y pueden conducir a un crecimiento moderado en el futuro.

-La intensa competencia por espacio de oficinas continúa propulsando los fundamentos del mercado en Canadá, especialmente en los centros de las ciudades-, declara Bill Argeropoulos, socio y responsable de Práctica, Investigación (Canadá) para Avison Young. -La demanda de sectores tradicionales se ve acrecentada por la proliferación de firmas nacionales y globales de tecnología y espacios de trabajo compartidos, la urbanización en curso y una floreciente fuerza laboral de la generación del milenio, todo lo cual forma parte de la emergente economía de la innovación de Canadá-.

El informe muestra un descenso en las tasas de vacancia en más de la mitad de los mercados canadienses de oficinas donde los mercados suburbanos sobrepasan a los centros de las ciudades en términos de absorción (encabezados por Montreal y Vancouver) y nuevas entregas (lideradas por Toronto, Vancouver y Montreal) durante los últimos 12 meses. Sin embargo, la cantidad de espacio en construcción en los centros de las ciudades a mitad del año (con Toronto a la cabeza) sobrepasó a la de los suburbios por amplio margen.

Argeropoulos concluye: -La urbanización, en parte atribuible al crecimiento en el sector tecnológico, ha creado una brecha apreciable entre las tasas de vacancia en el centro de la ciudad y en los suburbios en concentradores tecnológicos emergentes como Vancouver, Toronto, la región de Waterloo, Ottawa y Montreal. Dadas las condiciones de escasez y la presión ascendente sobre los alquileres en algunos de los mercados en los centros de las ciudades del país, y con poco o ningún alivio en términos de oferta a la vista, los mercados suburbanos, y especialmente aquellos que ofrecen conectividad de tránsito y otras comodidades urbanas, pueden ser los beneficiarios de las desbordadas necesidades de los inquilinos durante los próximos dos años-.

Estados Unidos

El mercado de oficinas en Estados Unidos se ha beneficiado de otro sólido período de 12 meses con indicadores económicos positivos: más expansión empresarial y crecimiento del empleo, desempleo que se sitúa en los niveles más bajos en décadas y mayor gasto por parte de los consumidores y las empresas. Los gastos de las empresas mantuvieron su impulso en la primera mitad de 2018, estimulados por exenciones fiscales corporativas a pesar del desplazamiento del gobierno federal hacia un mayor aislamiento e incertidumbre comercial global. Hasta junio, el desempleo en Estados Unidos promediaba 4% y el empleo creció en 2,4 millones durante los últimos 12 meses, apoyado por la ganancia de 521.000 empleos en los sectores profesionales y empresariales que ocupan oficinas.

El mercado de oficinas en Estados Unidos, que abarca 483 mmc, reportó la absorción neta de 4 mmc apoyándose en la fortaleza de ganancias en cinco mercados, cada uno de ellos ganando más 278 mil metros cuadrados.

-A pesar de esta creciente demanda, no me sorprende ver que la tasa de vacancia general se mantenga elevada dado el volumen de construcción en curso y la tendencia continuada hacia un diseño más eficiente del espacio-, dice Earl Webb, presidente, Operaciones en Estados Unidos de Avison Young.

Las tendencias del mercado de oficinas en Estados Unidos son un reflejo de las de Canadá, y se observa el creciente impacto que causan las empresas proveedoras de espacios de trabajo compartidos. En ocasiones, las empresas de espacios de trabajo compartidos han ocupado grandes bloques de espacio en mercados con exceso de oferta, contribuyendo a mantener controlada la vacancia, y la popularidad del concepto entre los arrendatarios ha obligado a los propietarios a competir mediante la adición de salones de conferencias, centros para los arrendatarios y espacios sociales.

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