Lo que hay que saber antes de invertir en oficinas

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Hay pocos metros disponibles y una demanda inquieta. El segmento corporativo respira. Viene de vivir un pasado para el olvido. El negocio fue uno de los más afectados por el cepo cambiario: los inversores desembolsaban dólares y cobraban -los billetes verdes- del Banco Nación a una cotización de $ 9,80. -Fueron12 años de parálisis sin la llegada de compañías del exterior, en los que el movimiento estuvo centrado en empresas que se achicaban o agrandaban. No puede explotar en un año.

Pero, sin duda, es un mercado sano-, aclara Mariana Stange, directora de la división de Oficinas de L.J. Ramos. Hoy, la vacancia ronda entre el 7 y el 8 por ciento, uno de los porcentajes más bajos deAmérica latina, en un mercado premium chico, de alrededor de 700.000 metros en la Capital Federal y 300.000 en zona Norte. -La demanda prácticamente igualó, por primera vez en años,a la oferta de nueva superficie triple A. En los primeros nueve meses de año, se duplicó la absorción neta acumulada respecto del mismo período del año anterior, alcanzando los 65.300 m2-, detalla Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield.

Catalinas mantiene su atractivo, con un valor promedio de alquiler deUS$ 27/m2 para la oferta usada y de entre US$ 32 y US$ 35/m2 para los a estrenar. -Los nuevos proyectos ya están prácticamente colocados, lo que convalida un aumento de precios para el 2017-, afirma Domingo Speranza, director General de Newmark Grubb BACRE. Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, coincide en que Catalinas-Plaza Roma sigue siendo la zona más consolidada, -con alquileres que superan los US$30/m2, mientras que los valores para los proyectos ubicados en la Panamericana rondan entre los US$ 22/m2 y los US$ 25/m2-.

En cuanto a zonas calientes, Speranza detalla que las manzanas ubicadas entre Alem y Madero convalidan valores de alquiler de US$ 30/m2, por encima del promedio de ese submercado. Es un área que contará con algunos proyectos de estreno. Se entregará la torre que Eduardo Costantini le vendió al BBVA, de la que queda sólo un piso disponible para alquilar, que se ofrece a alrededor de US$ 38/m2. -Todavía estamos lejos de los valores históricos. En 1996, el República se ofrecía a entre US$ 42 y US$ 45/m2-, detalla Stange. -Este es un mercado que depende de la actividad económica.

Si las empresas no crecen, no hay movimiento-, aclara Héctor Salvo, gerente General de Raghsa, que ya colocó los 30.000 m2 de la torre de Belgrano Office a un promedio de US$ 25/m2. -Con estos números, vamos a recuperar la inversión de US$ 54 millones en 20 años-, afirma. Además, el Banco Macro terminará su torre en Catalinas. Dos movidas que, sumadas a las futuras mudanzas del Santander Río y del Galicia, anticipan una nueva city porteña con alrededor de 40.000 m2 libres de oficinas clase B en pleno Microcentro, que hoy se alquilan entre US$ 15 y los US$ 22,dependiendo la ubicación.

El desafío será la relocalización de empresas que configurarán un nuevo escenario en el Downtown porteño. -Hay oportunidades en oficinas de entre 300 y 700 metros. Respecto a los edificios que quedarán vacíos, tendrán que ser reciclados o puestos en valor para presentarlos en el mercado-, aclara Weiss y reflexiona sobre la necesidad de modificar los términos de la rescisión de los contratos entre desarrollistas y multinacionales,para poder fondear la construcción de proyectos y tener un horizonte de contrato parejo para ambas partes.

Un análisis aparte merece qué pasa en las operaciones de venta, con algunas señales de reactivación por el efecto blanqueo. -El mercado está tomador para superficies desde los 150 m2 a 10.000 m2, y se concretaron varias operaciones entre los 3000 y los 6000 m2-, detalla Carlos Boero, Gerente Comercial oficinas y edificios en Block de Toribio Achával

Un dato: están en oferta 9000 m2 en Bouchard Plaza, único block en venta de Plaza Roma, a un promedio de US$ 5100/m2. -Es una operación de más de US$ 40 millones con inquilino cerrado en una zona en la que la construcción de la autopista ribereña la pondrá aún más en valor-, detalla Stange, quien también tiene en cartera 14 pisos del edificio Intercontinental Plaza, en la calle Moreno, a un promedio de US$ 3850/m2.

En síntesis, tras años de una actitud -wait and see-, los inversores empiezan a mirar el terreno corporativo. -Con la salida del cepo, la renta mejoró. En un año pasó de estar en el orden de entre el 4 y el 5 por ciento anual en dólares al 7 por ciento-, justifica el aumento de consultas Boero.

Respecto al fenómeno de descentralización, la buena noticia es que cada submercado tiene su nicho. El avance de los millennials y sus preferencias no afectará la consolidación que vive la avenida Libertador desde Belgrano hasta Olivos.

Un corredor que, en los últimos cuatro años, aumentó sus precios de US$ 25/m2 a un promedio de US$ 34/m2 y que, en dos años y medio, sumará 60.000 m2 alquilables del proyecto de Raghsa. -Es una zona en expansión que seguirá creciendo, donde la diferencia se hace con la inversión en la tierra-, detalla Calcavecchia. -Tiene una nutrida oferta de oficinas con plantas flexibles que permite que la zona se convierta en aliada tanto para las Pymes como para una multinacional-, agrega Gustavo Szlukier, socio director de Haus Developers. En CRIBA coinciden en que, a la hora de definir el negocio, es mejor pensar en las plantas moduladas con posibilidad de ampliación y segmentación. -Permite mejor adaptación en un mercado como el argentino, tan fluctuante-, analiza Calcavecchia.

El corredor Panamericana y la zona Phillips también avanzan. Faigenbaum de Cushman & Wakefield, es uno de los players que más cree en estas áreas. -Tiene un inventario de 222.000 m2 con una vacancia de poco más del 5 por ciento y una demanda que convalida precios de US$ 26/m2. Además de casi 180.000 m2 entre los que están en construcción y los que están en proyecto-, detalla.

Respecto al polo que se generó en las inmediaciones del shopping DOT, afirma que, como la tierra es más accesible, los valores de alquiler son entre 15 y 20 por ciento menores que en el Centro. -Por ubicación y servicios, es un lugar estratégico que no puede expandirse más y que, sin duda, en cinco o 10 años será la estrella del mercado-, vaticina.

Otro fenómeno que anticipa una descentralización es la movida de los distritos que está llevando adelante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El más avanzado es el desarrollo del Distrito Tecnológico de Parque Patricios, en donde el establecimiento de la Universidad del Salvador y el ITBA motorizan aún más el avance de las empresas vinculadas a la tecnología.

Por otra parte, el mercado empieza a inquietarse por los terrenos fiscales de la zona de Retiro, sobre la avenida Madero y en la zona norte de la ciudad, que anticipan más metros de alfombra. Metros que, sin duda, volverán a cambiar la escenografía corporativa.

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