México en proceso de potencializar el desarrollo vertical

Con un gran número de proyectos de vivienda residencial, usos mixtos y centros comerciales, el país cambiará su apariencia en los próximos años; sin embargo, todavía hay camino por recorrer.

El diseño de las nuevas ciudades responde a distintos factores: el nuevo tipo de usuarios, el cambio generacional, las preferencias de vivienda y estilo de vida. En los últimos años, tanto la Ciudad de México como otras del país se han convertido en el foco de interés tanto de autoridades como de especialistas, para nuevas planeaciones en beneficio de los ciudadanos, pero el proceso es y será largo. Hasta no concluir los desarrollos inmobiliarios en construcción en todos los sectores, se podrá comprobar la efectividad de éstos y otorgar retroalimentación tanto a desarrolladores, como a financieros y usuarios.

De acuerdo con Jody Pollock, Coordinadora Senior de Proyectos en Fundación Idea, México ha tenido avances importantes en cuanto al desarrollo urbano, entre ellos, la creación de la Secretaría de Desarrollo, Urbano y Vivienda, así como de los perímetros de contención urbana que contribuyen a tener ciudades más compactas, por lo que a nivel nacional ya se cuenta con algo con mayor orden. Asimismo, enfatiza que con la participación de México en Habitat III, ya hay un discurso público que reconoce a las ciudades como un motor económico alineado a la calidad de vida; sin embargo, advirtió que “lo que hace falta es la capacidad tanto de autoridades locales como del sector privado, para poner en práctica ese discurso y hacerlo realidad, autorizando permisos. Sólo así, el sector privado verá las ventajas de desarrollar verticalmente, y la sociedad civil, las ventajas de luchar por el derecho urbano”.

“Entre los temas pendientes del desarrollo vertical está la coordinación entre autoridades locales, estatales y federales, así como la facilitación de información para que el sector privado pueda desarrollar, pues necesita más datos acerca de la capacidad de carga urbana, densificación permitida, tipo de suelos, servicios disponibles –electricidad, agua, internet, servicios públicos- datos muy difíciles de conseguir, porque el atlas de riesgo está en unlugar, el mapa de suelo en otro, y los perímetros de contención en otro más. Es muy difícil para el sector privado juntar todas las capas de información para hacer un proyecto rentable y que cumpla con todos los requisitos en los tres niveles de gobierno”, expresa Jody Pollock.

Pollock agrega que, además, se debe considerar cuáles son las ciudades del futuro, las generaciones que apenas están saliendo para comprar los departamentos y que para desplazarse a su trabajo prefieren la bicicleta, transporte público o caminar, y para ello, se requiere de una ciudad más densa, que también impactará en los requisitos para el desarrollador. En cuanto a las nuevas ciudades, si bien tienen una oportunidad de planeación muy importante, esto no dependerá sólo de las autoridades, sino de las preferencias de los consumidores, porque en algunos lugares todavía hay preferencia de las personas por vivir en una casa con patio o jardín, aunque quede lejos de sus centros de trabajo.

Si bien, Colombia se ha convertido en uno de los modelos de movilidad y ciudad que se quieren impulsar en CDMX, Jody Pollock detalla que en dicho país hay mucha innovación. En el caso de Medellín, por ejemplo, se cuenta –entre otras cosas- con líderes carismáticos que, sin importar el partido político ni administración gubernamental, dan continuidad a los proyectos. “Estos líderes han visto a Medellín como ejemplo de urbanismo social, y reconocen que la inversión pública es necesaria para llevar a la ciudad a cierto nivel de equidad y sustentabilidad. En México, por el contrario, hace falta dar seguimiento a las políticas, las cuales cambian con la administración en turno”.

El urbanista Salvador Herrera opina que la verticalidad de las ciudades debe ir acompañada de nuevo espacio público, algo que no se ofrece en la Ciudad de México. Como ejemplos de verticalidad destacan Nueva York y Vancouver, donde el espacio público resulta equitativo, mixto, socialmente integrado, pues obedeció a un plano urbano; en ellas, la verticalidad también se diseñó.

Puntualiza que la verticalidad poco obedece a una normatividad federal, y básicamente es un resultado de normas locales. Coincidiendo con Jody Pollock , Herrera también aplaude la creación de la SEDATU y el pronunciamiento ante la necesidad de reformas a los instrumentos locales, programas urbanos delegacionales y programas participativos de desarrollo en el resto del país, donde la verticalidad se entienda en tres vertientes: diseño, diversidad y densidad.

La verticalidad técnica bien hecha urbanísticamente, tiene ventajas ambientales, reduce consumos, la huella ecológica, tiene ventajas de movilidad, reduce traslados, niveles de contaminación, promueve la interacción económica, tiene muchas ventajas sociales, urbanas, económicas y ambientales. “L a nueva agenda urbana de Naciones Unidas propone dos vertientes, una es la planeación diseñada en territorios nuevos, y la otra es la regeneración de la ciudad existente. Yo creo que los dos rubros van a coincidir”, enfatiza Salvador Herrera.

Importancia del desarrollo vertical

José Shabot, Director General de Quiero Casa, opina que cuando las ciudades crecen deben generar espacios verticales, pues de no hacerlo, la huella urbana se vuelve amplia y resulta muy complejo para el gobierno generar infraestructura básica, servicios, y en el caso de la ciudadanía, el traslado se convierte en un reto.

“No se trata de sólo tomar la infraestructura existente, sino que se haga nueva infraestructura y servicios para crear ciudades más vivibles. Si bien es cierto que una ciudad más vertical se hace más cara, el reto es cómo apoyamos a las personas de los niveles socioeconómicos más bajos para que también puedan vivirla”.

Además, Shabot detalla que 70% de la población que trabaja en CDMX no puede comprar una vivienda ahí. Ya no se trata de que los millennials vivan cerca del transporte, supermercado o entretenimiento, sino ver cómo le hacemos para que ese 70% pueda comprar vivienda ahí; se necesita innovar para pensar cómo solucionar los temas básicos que hoy son carencias.

Para David Valdés, Senior Project Manager de Brick Walling, el desarrollo vertical ha crecido mucho en los últimos años debido a que los desarrollos habitacionales se siguen alejando de la mancha urbana; eso ha motivado tanto a desarrolladores como a autoridades para apoyar el desarrollo vertical dentro de las zonas urbanas, donde se han regenerado aquéllas que estaban abandonadas, detonando complejos de usos mixtos.

“La gente está regresando a los centros de las ciudades para estar bien conectados y cerca de sus trabajos, por lo que están dispuestos a pagar más caro con tal de estar más cerca. Vemos a la vivienda como un nicho muy seguro, sólido y creciente; aunque haya volatilidad seguirá adelante”, menciona Santiago Gil, Director General y Director Regional en México de Paladin Realty Partners.

En el mismo orden de ideas, Jordi Castellarnau Sánchez, Director de PGI México & Caribe, opina que “el aumento de la densidad de población en las grandes ciudades nos está llevando a que los desarrollos verticales sean necesarios, para asumir ese crecimiento de forma ordenada. Es inevitable crecer de forma vertical, ya que el modelo de crecimiento horizontal es insostenible. Sin embargo, las infraestructuras de acceso y servicios deben evolucionar a la par, pues de no hacerlo, el colapso está asegurado”.

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