México enfrenta una sobreoferta de espacios de oficina

mexico-enfrenta-una-sobreoferta-de-espacios-de-oficina

La firma de construcción inmobiliaria Grupo Gicsa estaba ansiosa por remodelar un viejo edificio de oficinas en el reconocido vecindario de Reforma en Ciudad de México para ponerlo en línea con el resto de su cartera de lujo.

Pero hace dos meses Grupo Gicsa archivó el proyecto. La razón: uno de sus proyectos en la misma zona de la ciudad que fue completado hace dos años tenía una tasa de ocupación de apenas 60%.

El otro proyecto, uno de muchos que fueron completados en los últimos años, está planteando dudas dentro del grupo sobre las perspectivas del mercado de alquiler.

“Estamos teniendo mucho cuidado con lo que hacemos en el mercado de oficinas”, dijo Rodrigo Assam, director de relaciones con los inversionistas de Grupo Gicsa. “No queremos entrar en ninguna guerra de precios”.

Eso podría ser difícil. Ciudad de México enfrenta una sobreoferta de espacio para oficinas que probablemente se pondrá peor luego del surgimiento de nuevos desarrollos en los últimos años.

En 2015, 542.000 metros cuadrados de espacio de oficinas de alta calidad aparecieron en el mercado en México, más del doble de la cifra anual promedio entre 2003 y 2013.

Se espera que esa sobreoferta, que ha estado deprimiendo los alquileres y elevando el espacio vacante, aumente. Se proyecta que cerca de 1,7 millones de metros cuadrados de espacio adicional salga al mercado en los próximos tres años, lo cual está aumentando el espacio de primera en aproximadamente un tercio.

Las nuevas oficinas llegan a un mercado que ya está pasando apuros. La tasa de desocupación de este tipo de espacio en Ciudad de México subió de 11% en el tercer trimestre de 2015 a 14,6% en el tercer trimestre de este año, mientras que los precios de los alquileres se redujeron 8% a US$25,55 el metro cuadrado, según CBRE. La firma inmobiliaria estima que los alquileres caerán a US$24 el metro cuadrado para 2018.

Entre tanto, los edificios de oficinas siguen levantándose. Hace poco, una filial del fondo de inversión en bienes raíces Fibra Uno inauguró un edificio de 45.200 metros cuadrados en la zona de Reforma

Hace unos años una combinación de incentivos tributarios y capital de fondos de inversión en bienes raíces mexicanos desataron un auge de la construcción. Desde hace tiempo empezaron a surgir señales de problemas, pero los constructores siguieron planeando nuevos proyectos

“Los desarrolladores pensaron que podrían ganarle al ciclo”, dijo Lyman Daniels, presidente de CBRE en México.

Entre tanto, el mercado petrolero se desplomó, el peso se depreció y Donald Trump, que ha prometido renegociar acuerdos comerciales con México, se convirtió en el candidato republicano a la presidencia de Estados Unidos. Esos factores perjudicaron aún más la demanda de espacio de oficina que ya de por sí tenía un exceso.

“Creó un alto nivel de incertidumbre”, dijo Pedro Azcué, presidente ejecutivo de JLL Mexico.

Azcué señaló que la ansiedad sobre una presidencia de Trump se ha aliviado recientemente a medida que aumentan las probabilidades de que la candidata demócrata, Hillary Clinton, gane las elecciones. De suceder esto, los alquileres podrían acelerarse debido a la demanda represada.

Pero Azcué no espera mejorías fundamentales en el mercado de oficinas y proyecta que la tasa de desocupación aumentará a 19% para 2018. “Va a empeorar antes de mejorar”, advirtió.

Esto es una buena noticia para inquilinos como WeWork, la firma de espacio compartido de Nueva York que en septiembre abrió su primera operación en Ciudad de México. Patricio Fuks, director de WeWork en América Latina, dijo que tiene buenas opciones de edificios con propietarios muy complacientes.

“Fue muy fácil”, señaló Fuks. “Los arrendadores lo están esperando con los brazos abiertos”. El ejecutivo prefirió no divulgar el alquiler que WeWork paga por un edificio completo de 8.000 metros cuadrados en Reforma, aunque reconoció que fue casi 30% más barato de lo que la empresa esperaba gastar.

WeWork ha firmado acuerdos para abrir dos locales más en Ciudad de México y está buscando más espacio. “Coincidimos con el tiempo perfecto”, dijo Fuks.

Algunos inversionistas optimistas continúan comprando propiedades. En junio, REIT Fibra Uno compró una torre de oficinas de 72.000 metros cuadrados en Reforma, que aún está en construcción, por US$173 millones.

Se espera que la torre abra en el segundo trimestre de 2017 y el presidente ejecutivo de Fibra Uno, Gonzalo Robina, dijo que estaba seguro de que la podría alquilar debido a su ubicación y al diseño de Richard Meier & Partners Architects. Además, agregó, el razonable precio de compra le permitirá obtener ganancia incluso cobrando tan solo US$24 por metro cuadrado. El precio promedio en el vecindario es de US$31,50 el metro cuadrado, según CBRE.

“Puede que haya algunos tipos desesperados pero nosotros no lo estamos”, dijo Robina.

No Comments Yet.

Leave a comment